作者 | 燕大

老手爱抄底，95岁的李嘉诚更不例外。

(相关资料图)

最近，李嘉诚想抄底的是他念念不忘的香港“凯玥”项目。

六年前，房地产市场一片繁荣，各大房企攻城拔寨都是 财大气粗、出手高调。

彼时香港港岛南区鸭脷洲土拍，这块地皮前身是驾驶学院训练场，位于港岛南区，面朝大海背靠玉桂山，是港岛区少有的大型住宅地块。

房企巨头众星汇聚，其中包括李嘉诚家族的长实地产、恒基地产、英皇国际与佳明集团联合体、中海、万科，以及第一次进入香港拿地的龙光集团与合景泰富联合体等。

当时有消息说龙光与合景联合出价在155-158亿港元之间，楼面价超2.03万港元/平方呎（ 约21.83万港元/平方米），这个价格比当时市场的估值上限还高出35%以上。

最终，过江猛龙强压地头蛇，龙光与合景联合体付出168.55亿港元，比市场预估价还高了10多亿，楼面价达到2.21万港元/平方呎，约合24万港元/平方米。

这比市场最高估价还高出53%，一举刷新香港保持了20年的地价记录，成为香港地王。

豪掷千金，风头一时无两。

爽是爽了，但开发的钱从哪里来呢？

一个字，借。

龙光与合景联合体将这块地定位为豪宅项目“凯玥”，竞得地块之后反手将凯玥拿去抵押向汇丰等银团贷了102亿港元开发贷。

但步子大了容易扯着蛋，动辄地王、百亿，借的钱可是要按时还的！

没有足够的接盘侠，曾经站在聚光灯底下的房企暴雷的爆雷、逾期的逾期，排名第一的恒大爆了，融创也逾了。

2022年8月，龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据的利息，官宣违约。

差不多的时间，合景泰富展期美元债，撑到今年五月，涉及本息超8亿元的债务官宣逾期。

高额债务违约，面临的往往就是债务重组，部分债权转成股权、加入优质资产等等。

虽然龙光与合景两企业总资产超过4200亿，但对他俩而言，香港的“凯玥”项目都是自己的核心优质资产，关系到债务重组，决不能失去控制权。

外有债务违约，用凯玥抵押 贷款的银行又蠢蠢欲动，凯玥的控制权不稳 ，这也是为什么有人说李嘉诚在 “趁火打劫”的原因。

凯玥定位是半山海景豪宅，含6栋，仅295套，面积从124-898平米，2023年1月入市，单价5万港元/平方呎（约54万港元/平米），总货值约336亿港元。

最便宜的一套房子也至少要六七千万港元，普通人生下来没有也就基本没有了。

动辄上亿的豪宅，有数据显示到现在为止只卖出3套，单价在1.64亿-1.85亿港元之间。

资金回笼不理想，当初借钱给这个项目100多亿港元的汇丰银行等银团就有人不愿意了。

凯玥项目抵押在汇丰、渣打等银团手上，换句话说，他们有处置权，可以直接转让抢跑。

趁他病要他命，契机就在于此。

据报道，有消息说，李嘉诚的长实主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益，其他银行本没有出手该项目的计划，“只是长实的手伸得太长，汇丰配合”。

如果长实拿到凯玥债权，那可以跟龙光、合景泰富谈判，让后者让出控制权；若谈不拢，长实也可以进行拍卖。

而且，关键在于一旦下蛋母鸡凯玥被拿走，那不论是龙光还是合景，本身违约的境外债务，重组基本无望，债权人失去凯玥这个抓手也不太可能有愿意再跟两家谈重组，最终形成包括长实在内的多方“围剿”龙光与合景之势。

6年前两家联合力压地头蛇竞得凯玥，怎么也没想到如今成了烫手山芋，却又事关生死。

商场如战场，没啥情面可讲，即便双方互换角色，也是一样。

房企的雷还远没爆完，现在爆的雷都是之前豪借的债。

在这一点上，不得不说，姜还是老的辣，房企巨头一片哭爹喊娘，但以地产暴富的李嘉诚家族几经风雨，却始终屹立不倒。

别人高歌猛进时，他稳妥保守。

别人要死不活时，他主动出击。

恒大、融创最辉煌时期号称年入超过4000亿，而彼时长实的房地产收入只有300亿左右。

截至2022年底，长实总资产为5148亿港元，比缩表之后的龙光与合景之和还高10%左右，但长实的负债率只有不到24%，远低于许多房企巨头动辄超过90%以上甚至超过100%。

长实负债率极低，说明用的大多是自有资金而不是大量借款，自然而然营收增长不大，但稳健、“长寿”！

彼时嘲笑李嘉诚家族保守的人，现在恐怕坟头草都一丈高了。

说到这里我就想起了恒大，任泽平2017年12月进入恒大，彼时恒大负债率已超86%，刚去的任泽平不但在报告中写还当着几位主要负责人的面说“真话”，直接谏言降负债、反对多元化，国内外搞多元化的绝大多是失败，九死一生。

就因为这个，任泽平在后面的干部大会上被大佬们长时间痛批，成了大会的男猪脚，痛批其格局不够、认识不到公司的重大战略。

之后任泽平长时间呆在北京，远离恒大的总部深圳和具体事务。

2021年恒大爆雷公开，事实证明任泽平当时的降负债、反对多元化是一点都没说错。

之前巨头们争当地王李氏求稳保守。

现在巨头们深陷债务泥潭李氏则多方出击。最近接手家族企业的第三代孙女也开始高调出境。

进取中不忘稳健，稳健中不忘进取。 李氏的久富和长寿，是有道理的。

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希望和你一起共鸣！

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