主持人：鲁婧涵

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9月27日至28日，凤凰卫视、凤凰网联合多家机构举办的“凤凰湾区财经论坛2023”将在香港、深圳同步举办。广邀海内外政府官员、专家学者、行业精英围绕大湾区建设、中国经济、全球经济等话题展开讨论。在论坛开幕前夕，凤凰网财经联合中国基金报推出《湾区风云录》系列访谈，本期对话易居研究院研究总监严跃进。

今年以来，中央高级别会议多次提及城中村改造问题，谁将在此轮城中村改造中获益最大？近期，房地产支持性政策密集发布，现在是买房的好时机吗？

谈到城中村改造中房企的机会，严跃进指出，很多企业这两年面临债务问题，有些城中村的项目没有开发完毕。其他企业如果有收并购的能力，或者有其他的合作开发的思路，一定要去研究一下，这两年出现债务风险问题的企业的城中村的项目资源到底是怎么分布的，这里有些合作的机会。

严跃进认为，现在买房的时机是很好的，且各地差异性不大。因为本轮的市场调整基本上是同步的，“都是在此前市场有一轮比较大的降温的过程中，逐渐地往复苏的角度去进行的。”

不过，严跃进并不认为，房地产新政的密集出台将会对房价有明显的提振作用，“现在肯定没有到政策出了房价就拉起来。不具备这个条件。不具备这个市场基础。市场议价的空间、议价的机会肯定还有。 ”

“所以最近购房者看到一些政策是变好的，房价是不是会因此这么快拉起来？潜在的可能性可能会有，但是短期内我认为还不会。”严跃进说，“为什么？供求关系还是一个很重要的因素，不会说短期内供求关系发生非常剧烈的变化，它是一个缓慢的过程。”

以下为直播对话精要：

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严跃进：降低首付政策的市场效果可能会更大

《湾区风云录》：从7月27日政治局会议到7月31日国常会，中央及地方密集表态出台房地产支持性政策，您认为这些政策信号有哪些特点？它们对房地产市场的支持力度有多大？

严跃进：这些政策信号有一个时代的背景要注意，就是当前的一些政策都要跟整个宏观经济的环境等结合在一起。整个房地产要跟宏观经济挂钩，这一点是有别于我们单纯认为房地产市场最近可能有压力等等。

我们要理解各个部门减税的政策、激活内需的政策包括防范金融风险的政策跟房地产肯定有很密切的关系，这是我们理解当前政策很重要的一点。同时这次一线城市也积极表态，这充分说明一线城市对于当前房地产市场的重视程度，也说明一线城市整体上来讲政策宽松的可能性比较大。总体上来讲，我认为这次政策信号很强，应该是疫情以来力度最大的政策方面的一些信号。

《湾区风云录》：我们先从住建部的新政谈起，住建部近日明确了楼市政策优化的方向，提出了支持刚性和改善性住房需求，降低首套房首付比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免，个人住房贷款认房不认贷等政策措施，您认为这些政策将如何影响不同城市、不同类型、不同价格段的房源供求和价格走势呢？

严跃进：住建部的政策内容充分体现了对当前房地产市场的支持，尤其里面讲的金融、税费方面的一些政策，这些政策实际上此前已经有过比较大规模的推进，但有些地方可能政策还没有完全落实，还要进一步继续去落实。比如内蒙古赤峰最近提了要落实住建部的政策，推行认房不认贷。

从实际反馈情况来讲，我认为降低首付政策的市场效果可能会更大。为什么？老百姓现在买房其实收入状况方面还是有所制约的，所以降低首付方面的政策应该效果会更加明显。同时，房贷利率今年讨论也比较多，很多地方也降到比较低的一个水平，客观上来讲能减少月还贷的一些压力。

对不同城市、不同类型、不同的价格段的市场的一些影响，我认为从空间上来讲，降低首付、降低利率等等在大城市的空间相对要更大，大城市对市场的敏感度更强，市场效果更加积极显现。

其实我认为可能现在一些政策还没有完全出，但是有一点你这个思路是应该有的，就像主持人刚才讲的，对哪一类的购房需求影响可能会大一点？如果涉及到贷款政策变化，刚需的可能有影响，改善型的影响可能要更大。

02

新政出台房子涨价？严跃进：短期还不会

不能简单地用过去的逻辑去理解市场